Что нужно учесть при покупке земель под строительство | Автор топика: Perkin
Покупка земельного участка под строительство — дело хлопотное.
Основные виды назначения земель, между которыми выбирает мечтающий о доме на своей земле покупатель, — это участки «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» и «для дачного строительства». И каждый из этих статусов земли имеет как свои преимущества, так и свои ограничения в использовании.
Что такое ИЖС?
Участок для ИЖС — это земля поселений, которая может быть использована только для строительства жилого дома не выше трех этажей. Кроме ограничения в этажности в законе содержится формулировка о том, что на земле может быть возведено «отдельно стоящее» строение.
Участок для ЛПХ
Участки с назначением для ведения личного подсобного хозяйства бывают двух видов. Одни из них располагаются на земле населенного пункта (приусадебный земельный участок), и тогда на этой земле можно строить и дом, и хозяйственные постройки, другие находятся за чертой населенных пунктов (полевой земельный участок), и в этом случае земля предназначается только для производства сельскохозяйственной продукции, строить в этом месте ничего нельзя.
Участок, предназначенный для ЛПХ, распо-ложенный на земле населенного пункта, практически ничем не отличается от земельного надела с видом использования под индивидуальное жилищное строительство. На нем также можно построить коттедж или индивидуальный дом, в котором не будет проблем с регистрацией. Что касается цены, то стоимость такой земли не отличается от участков, выделенных под ИЖС.
Дом на участке под ведение личного хозяйства строится по проекту с соблюдением градостроительных норм и регламентов, но без предварительных согласований и получения разрешений, а затем недвижимость регистрируется на законных основаниях. До 2019 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта.
Земля под дачное строительство
Что дает покупка участка на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования «под дачное строительство»? На некоторых из этих участков можно построить жилой дом с возможностью регистрации и при этом сэкономить. По оценкам экспертов, приобретение участка на сельскохозяйственной земле с разрешенным использованием под дачное строительство обойдется примерно в два раза дешевле, чем земля под ЛПХ или ИЖС.
Однако возвести жилой дом можно не на всяком участке под дачное строительство. На одних дачных участках можно построить жилой дом и получить регистрацию, на других разрешается возводить только «жилое строение», в котором зарегистрироваться по месту жительства нельзя.
Jessika (Prita) Как происходит процедура оформления земельных участков. Где могут быть подвохи?
Андрей (Loveanne) Оформление права собственности — процедура сложная и требующая больших физических и временных затрат. Существуют различные способы приобретения земельного участка в собственность. Это могут быть как первичные способы приобретения (приватизация), так и производные (купля-продажа, дарение, наследование, мена и т.д.). Оформление права собственности на земельный участок происходит в три этапа.
Первый этап. Сбор необходимых документов
Во-первых, для оформления права собственности необходимы правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на землю, либо государственный акт на право собственности на землю, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности. Также понадобится документ, на основании которого было приобретено право собственности (решение уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.)
Возможно, что такие документы у Вас отсутствуют, однако Вы уверены в том, что право собственности было оформлено ранее. Тогда Вам необходимо получить дубликаты указанных документов.
Если у Вас отсутствует указанные правоустанавливающие и правоподтверждающие документы и Вы знаете о том, что ранее право собственности не оформлялось — это означает, что Вы никаким образом не можете распорядиться земельным участком до оформления права собственности, т.е. до приватизации земельного участка.
В этом случае Вам необходимо:
• провести землеустроительные работы по определению границ и размеров участка, т.е. межевание (обязательно согласовывается с соседями по участку, а также руководителем соответствующего садового, дачного товарищества и т.д.). Услуги по определению границ осуществляют специальные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии;
• после проведения землеустроительных работ вы сможете получить кадастровый паспорт земельного участка, который свидетельствует о том, что данный земельный участок поставлен на учет в органах кадастра и картографии;
• далее следует обращение в органы местного самоуправления с заявкой о приватизации земельного участка и впоследствии получение решения о предоставлении земельного участка Вам в собственность.
Во-вторых, для совершения сделки по отчуждению земельного участка и последующей регистрации данной сделки (это касается и наследства) необходимо получить кадастровый план земельного участка (данные сведения предоставляются кадастровыми палатами по месту нахождения земельного участка). Зачастую получение кадастрового плана участка не вызывает особых трудностей. Для его получения необходимо свидетельство о государственной регистрации права, а также заявление и оплата государственной пошлины за выдачу кадастрового плана.
Затем следует документ-основание получения Вами данной земли в собственность. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельства о праве собственности на наследство, решение суда и т.д.
Вместе с договором необходим акт приема-передачи, подтверждающий оплату и передачу земли по договору.
Также необходимы копии документов, удостоверяющих личность сторон сделки, либо наследников.
Если земельный участок был приобретен в собственность одного из супругов во время брака, то вместе с комплектом документов в регистрационную палату также необходимо оформить нотариальное согласие супруга на отчуждение/приобретение земельного участка.
И последнее, что необходимо для оформления земельного участка в собственность — это заявление на оформление земельного участка.
Jessika (Prita) Спасибо! А какие следующие действия по регистрации?
Андрей (Loveanne) Второй этап. Подача документов
Подача документов осуществляется в Федеральную службу регистрации кадастра и картографии соответствующего района субъекта федерации (по месту нахождения земельного участка).
Первое, на что следует обратить внимание: все документы, подаваемые в регистрационную службу, должны быть поданы как в подлинниках, так и в копиях. Документы, выражающие содержание сделок в простой письменной форме подаются в регистрационную палату не менее чем в 2-х подлинных экземплярах, один из которых остается в регистрационной службе, второй передается правообладателю. Т.е. для двухсторонних/многосторонних сделок (купля-продажа, дарение), необходимо составление стольких договоров, сколько сторон участвует в сделке +1 для регистрационной службы. В случае если оформление права собственности происходит по решению суда, то получать необходимо количество копий, с учетом регистрационной службы.
Все документы, составленные на нескольких листах, обязательно должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью организации, выдавшей документ.
Для подачи документов в регистрационную службу необходимо присутствие всех сторон договора, либо представителей с надлежащим образом заверенной доверенностью (по общему правилу надлежащим является нотариальное оформление). При этом стоит обратить внимание, что при дарении представителем дарителя не может быть одаряемый и наоборот. Также следует учесть, что не все регистрационное палаты принимают обычные ксерокопии доверенностей. Так, при оформлении прав представителя доверенностью не лишним будет сделать ее нотариально заверенную копию.
Правила оформления собственности на территории РФ одинаковы для всех, однако следует учесть, что бывают и различия в процедуре принятия документов в той или иной регистрационной службе. Для того чтобы оформление права собственности прошло более гладко необходимо заранее ознакомиться с требованиями той регистрационной службы, в которую Вы будете подавать документы для регистрации права.
Государственная регистрация осуществляется в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов.
Андрей (Loveanne) Третий этап. Получение документов о зарегистрированном праве собственности
Последним этапом является получение свидетельства о государственной регистрации права, а также зарегистрированного правоустанавливающего документа.
За готовыми документами приходят также все участники сделки.
Данные этапы являются основными для регистрации права собственности земельного участка.
Если Вы не уверены в своих силах, оформление регистрации земельного участка лучше доверить специалистам, это значительно сэкономит Ваше время и гарантирует надлежащее оформление Ваших прав.
Михаил (Jamail) Есть земельный участок, полученный в 90-х годах. Нужно ли его приватизировать?
Андрей (Loveanne) Сегодня многие люди, получившие землю в пользование много лет назад, хотят приватизировать свои участки. Простая по своей структуре процедура по передаче территории в частную собственность может таить в себе скрытые на первый взгляд «подводные камни». Те же, кто не спешит становиться полноправным собственником своего огорода, могут вскоре его лишиться. Чтобы избежать проблем, нужно внимательно оформлять бумаги, документы на приватизацию участка и пользоваться услугами профессионалов.
Пошаговая инструкция по приватизации земельного участка
Любой пользователь земельного участка, который желает его приватизировать, должен написать заявление в сельсовет, городской совет под юрисдикцию которого подпадает территория. В заявлении необходимо указать целевое назначение земли: под застройку, сельскохозяйственное назначение или другое. После рассмотрения заявления сельсовет выносит решение, в котором либо удовлетворяет просьбу заявителя о передаче земельного участка в частную собственность, либо нет. Среди причин отказа сельсовета: отсутствие земельного участка в наличии. Если же таковой в пользовании заявителя свыше 15 лет, то причин для отказа у сельсовета быть не должно. Чем дольше участок находится в пользовании, тем большая вероятность того, что сельсовет вынесет положительное решение. Часты случаи отказов в приватизации земельного участка ввиду причины отсутствия свободных территорий. Если вы уверены в наличии таких территорий, которые никем не приватизированы, необходимо обращаться в суд и оспаривать отказ районных чиновников.
Следующий этап приватизации, в случае положительного решения сельсовета: оформление акта на землю. Для осуществления данного шага человек должен обратиться в землеустроительную фирму. В каждом районе их много, но лучше выбрать проверенную, где работают профессионалы, которые смогут грамотно оформить все бумаги.
В процессе подготовки государственного акта производится замер земли (это входит в пакет услуг землеустроительной фирмы). Если участок уже был в пользовании – замер производится по границам забора, который поставил собственник. При этом со всеми соседями согласовываются границы участка, о чем подписывается соответствующий акт. Землеустроители определяют координаты участка, оформляют кадастровый план. Услуги фирмы могут широко варьироваться: от 300 до 5 тыс.у.е. Все зависит от того, насколько быстро владелец хочет приватизировать земельный участок, размера территории и ее назначения. В среднем, как правило весь процесс приватизации занимает пол года и обходится в 500 у.е. После того, как акт составлен, человек официально является собственником земельного участка. Если же в последующем он желает возвести на своей территории дом, для осуществления строительства необходимо согласовать его проект с районной администрацией.
Михаил (Jamail) Любой ли участок можно оформить по «дачной амнистии»?
Андрей (Loveanne) Нет. Упрощенный порядок госрегистрации права собственности («дачная амнистия») касается только земли, предоставленной до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года). И не всех вообще участков, а только выделенных для следующих целей: ведение личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально гаражного и индивидуального жилищного строительства.
Не получиться оформить участок в собственность даже по «дачной амнистии», если он находиться на землях, которые изъяты из оборота. Скажем, для нужд государства.
Арина (Chouko) Здравствуйте!!! Подскажите пожалуйста. Мы с мужем хотим купить землю ижс в 2019 году и со временем построить дом. Я сейчас нахожусь в декрете работать пойду только в январе 2019 года а муж официально работает. Хотим оформить землю пополам. потом мы сможем получить когда построим дом налоговый вычет за мою часть земли и за мужа и за строительство дома?? или лучше оформить на мужа землю полностью?? как правильнее будет сделать и какие документы нужно проверять при покупки земли ижс?
Алан (Endika) Здравствуйте!
По поводу земли - лучше оформлять конечно на одного человека (будет один пакет документов), и получить налоговую выплату в 13% можно будет после оформления дома.
Никита (Marilyn) Андрей, добрый день! Скажите пожалуйста есть ли норма, обязывающая обязательную застройку ЛПХ (в пределах населённого пункта) и земли под дачное строительство в течение 3 лет? И принимаются ли в реальности меры по изъятию ИЖС без застройки в течение 3 лет?
Никита (Marilyn) Андрей, ответьте пожалуйста - это очень важно!
Никита (Marilyn) Андрей..спасибо за "ответ"..
Анна (Maximus) Никита, Напишите ему в точку.
Tags: Нужно ли оформлять садовый домик в собственность, если земля под ижс
Жилой или нежилой дом? Жилое или нежилое строение?
Многоквартирники на землях ИЖС. Сносить нельзя легализовать? | Автор топика: Diamanda
Статью я написал для журнала «Строительство. Недвижимость Rent&Sale». Можно скачать в PDF... И да, много букв ;)
Первые многоквартирные малоэтажные дома в дачных массивах появились на самарском рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса. Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы. Учитывая пробелы в федеральном законодательстве, застройщики в качестве физических лиц начали строительство таких многоквартирных жилых домов, скупая несколько участков, оформленных "для ведения личного подсобного хозяйства", а затем легализовать вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии».
Власть в этом вопросе, похоже, еще «изучает практику». В различных регионах позиция судов весьма разная: Краснодарский край, Екатеринбург и Сочи сносит «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. Были случаи и в соседней Ульяновской области, когда такие объекты законом квалифицировались как самовольно построенные, и принималось решение о сносе здания.
Мошенническая схема?
Схема используется следующая:
1. Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом;
2. Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме;
3. Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.;
4. Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан;
5. Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»
6. В дальнейшем данный дом так и остается в долевой собственности и покупатели заключают что-то вроде соглашения о порядке использования данного дома, либо просто заключают соглашение о разделе дома и каждый получают свою долю объекта недвижимости, выделенную в натуре.
Так в чем же проблема? Как показывает практика, чаще всего размещение таких домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов. И самый интересный вопрос для приобретателя такого жилья. Узаконить строение можно как долевую собственность даже при отсутствии разрешительной документации, а вот как выделить эти «квартиры» в объекты? Гарантии, что Вы это сделаете, нет.
Практика. Что такое ИЖС?
Как не печально, но по стране многоквартирники на землях под ИЖС сносят. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи и Краснодарском крае. Объясняется это тем, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено.
Так что же это такое ИЖС? В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации таковыми объектами именуются «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи».
«Если речь идет об участках под ИЖС, то можно сделать вывод, что расположены они в зонах Ж-1, Ж-2 в соответствии с картой правового зонирования. Указанные зоны предполагают строительство спаренных односемейных домов, а также односемейных жилых домов блокированного типа.
В соответствии со СаНиП, односемейными жилые дома блокированного типа (таун-хаусы) должны отвечать следующим требованиям:
• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков
• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
• имеют самостоятельные системы вентиляции;
• имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В случае, если данные условия соблюдены, то постройка соответствует требованиям зонирования территорий. В Самарской области обширной судебной практики по этому вопросу не существует, как правило, государственная регистрация прав на таун-хаусы осуществляется в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае если указанные условия при строительстве не соблюдены, то признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом, вполне возможно».
В качестве иллюстрации приведем выдержку из материалов судебного дела по сносу многоквартирного дома на земле ИЖС в славном городе Сочи:
«В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством... В ходе судебного разбирательства представители ответчиков не отрицали того, что их доверители членами одной семьи не являются и приобретали доли земельного участка для возведения многоэтажного дома в целях дальнейшего использования его обособленных помещений для проживания».
Регистрирующие органы сегодня еще вырабатывают генеральную линию и могут ошибаться. Так один застройщик пожелал зарегистрировать дом по дачной амнистии, но получил отказ от Росреестра. Мотивация – «после реконструкции дом может быть использован как многоквартирный». В случае же сноса постройки по суду, прежде всего, пострадает незадачливый собственник, а не госорган. А потом раздаются такие вот монологи о несправедливости - пишет Василий Петрович, пострадавший от неблагоприятного развития ситуации с жильем:
«Моя семья скоро может остаться без жилья! Мы добросовестно приобрели 1-ком. квартиру в новостройке 27 кв. м. Зарегистрировали сделку в юстиции, получили свидетельства о долевой собственности, прописались, сделали ремонт… А районным судом было принято решение признать недействительным свидетельства о госрегистрации, обязать аннулировать запись права собственности и снести наш дом!!! А нас даже не пригласили на суд! Когда мы покупали квартиру - никто об этом ничего не говорил. В нашем доме порядка 30 человек имеют свидетельства на собственность. Ну как так можно? Выдать все документы, прописать, а потом принять такое решение? Я же свидетельство о регистрации не на вокзале покупал, а получал в юстиции (в госучреждении)».
И уж ничто не спасет Вашу собственность, если дом признан небезопасным. Суд легко и просто выносит решение о его сносе. В судебной практике есть и те, и другие решения. Потому держите ухо востро - дом должен быть приведен в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть - подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.
Как не попасть впросак, приобретая такое жилье?
При покупке квартиры будьте бдительны:
1. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды, или т. д. разрешенный вид использования должен быть "под малоэтажное строительство", но никак не "для ИЖС", "для дачного строительства" или "для садового участка".
2. Обязательно смотрим разрешение на строительство, там так же не должно быть написано строительство индивидуального жилого дома, с количеством этажей не более 3, для проживания одной семьи. Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется это ну никак не "индивидуальный жилой дом".
3. Смотрим градостроительный план, без которого не выдают разрешение на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы видите фундамент на весь участок, то это Вас должно как минимум насторожить.
4. Просим у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям. Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 м3/сут (это объем на семью из 2-х человек, норма потребления 0,25 м3/сут. на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5-2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) - отказывайтесь сразу же! Даже если Вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства. Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсоснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к 214-ФЗ. Это значит, что объект не будет зарегистрирован в регпалате, дом не будет передан на баланс города, и никакой управляющей и обслуживающей организации у Вас не появится, пока вы ее сами за свои деньги не наймете, что означает - Вы сами будете биться головой об стены, чтобы подключится хоть к чему-нибудь!
5. Фактически Вы станете владельцев доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой "квартирой" Вам не доставит удовольствие. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что Вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в Вашем доме 48 "квартир". Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить Вашу долю, и только в том случае если они все откажутся - у Вас появится шанс... Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на Вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.
А избежать всей этой головной боли можно, всего-навсего проверив документы до сделки. Отсюда вывод: не загоняйте себя в угол, покупка квартиры это очень серьезный шаг, и если Вы сами не вполне подкованы, возьмите юридическое сопровождение для проверки чистоты сделки.
Как отремонтировать топливный насос на минитракторе
Как починить бензиновую газонокосилку, при возникновении небольших неполадок
Как можно отремонтировать трещины в пластике на минитракторе?
Причины, по которым из мотоблока может происходить утечка масла
Какое масло использовать в бензопиле?